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图说：湖畔天地小区规范维修资金使用和公共收益管理，湖畔厚维户添活水实现了居住环境品质提升 记者 杨玉红 摄（下同）

小区逐年老化，天地维修支出不断增加，小区修资修账维修资金不够用了，强化气丨怎么办？公共广告观在松江区江学路558弄湖畔天地小区，业委会通过开源节流，车位规范维修资金使用和公共收益管理，电梯等收实现了居住环境品质提升。益管有底

加强停车管理增收益

湖畔天地小区有业主784户，理增登记车辆近1500辆，金维家园而小区仅有地下车位390个、扮靓地面车位162个，物业之前乱停车现象普遍。面面业委会主任李文航介绍，湖畔厚维户添活水首先，天地通过摸清车辆底数发现，登记的近1500辆车中，有些业主有三四辆车，还有近三分之一车辆为业主亲友的车；第二，有些地下车位的业主图方便把车停在地面上；第三，小区入口边超市前方有近30个车位，未纳入停车管理系统；第四，小区停车费低，吸引了外来车辆进来停放。

“业委会和物业公司、居委会多次沟通，制定停车管理办法，明确：地面车位和小区西门外入口处车位均为小区公共车位，每户最多办理两张停车证，实行阶梯收费，第三辆及以上车辆均按外来临时车收费，地下车库车辆不得占用地面公共车位，外来车辆收费提高到80元/天等。”李文航介绍道，这一方案由业主大会表决通过实施后，小区公共车位的停车收入由以前的约2万元/月提高至近7万元/月。

湖畔天地居民区党支部书记俞祝玲介绍，在松江区方松街道等协调下，小区和附近商铺实行错时共享停车，争取了352个停车位资源，附近道路也开放了近200个停车位，缓解了停车难题。

想办法扩充维修资金

“执行新停车办法安装了五套道闸系统，花费近18万元。”李文航说，小区建于2004年，这么多年的维修资金账户“用多存少”。由于新版停车办法实施后公共收益金额大幅提高，业委会和物业公司重新约定了小区公共收益用于补贴物业服务费的比例，由35%下调至15%，并明确收益严格按规定按时划入业主大会的小区公共收益账户后，按相关要求分配一定比例补充维修资金。

小区电梯广告、安装快递柜等产生的收入，也是公共收益的来源。“我们是高层住宅，有两部电梯两份广告收入，而小高层只有一部电梯一份广告收入。物业公司将广告收益打包划入维修资金，未进行合理分配。”李文航说，业委会决定按楼栋统计分配公共收益，并分别划入每幢楼的分户账内。“经测算，2021年开始，小区每年有近100万元公共收益划入维修资金账户。”业委会成员达成共识，每年用于小区改造的费用尽量不超过补充金额，让维修资金账户余额逐年提高。

美化家园业主齐参与

“看着维修资金账户有了‘活水’，不少居民提出修缮、美化家园的需求。”李文航说，业委会采取“谁提出维修需求，谁推进落实”的工作方法，陆续推动并实施了地下车库地面固化翻新、监控设备更新、坡上沥青健身道路翻新、人行道翻新等项目。

2023年，适逢小区实施楼道智能门禁系统改造项目，有业主提出“楼道门厅和门禁系统一并整体改造”的设想。为此，1号楼业主率先在楼栋群进行了楼道改造意向征询，获得积极响应。湖畔天地党支部坚持党建引领，召集业委会、物业公司多次召开“三位一体”会议，推动项目落地实施。俞祝玲说，仅3个月1号楼道顺利完成改造，成为“样板间”，“我们实施‘一楼一策’改造方案，目前已有7个楼道完成改造。原本第一次征询没通过的楼道也已走完征询流程，即将启动改造。”

记者 杨玉红